La trasmisión de bienes inmuebles tiene que realizarse por ley, a través de un Notario Público, mediante una escritura pública que requiere de determinados requisitos para su conformación y validez jurídica.
Una escritura es un instrumento notarial donde se consigna un acto
Jurídico, o sea, es un acuerdo de voluntades de las partes que se va a llevar ante Notario Público para su escrituración, conforme a lo establecido en la ley, en tanto el Notario es un Fedatario que el estado le ha dado la fe pública para realizar diversos actos jurídicos, con lo cual dichos actos dan certeza y seguridad jurídica, y, además, algo muy importante, publicidad del acto, el cual, a partir de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, produce efectos contra terceros.
Los actos jurídicos más conocidos que requieren de escritura son, entre otros: Contrato de Compraventa, Donación, Adjudicación por Herencia, Remate Judicial y Permuta, en tanto todos estos transfieren la propiedad a otras personas.
Tratándose de bienes inmuebles, lo más adecuado es que el Vendedor tenga una escritura de su propiedad hecha ante Notario Público, aunque también pudiera tener una Sentencia Judicial inscripta en el Registro Publico de la Propiedad o una matriculación administrativa o simplemente un documento con el nombre de Título de Propiedad, pero estos dos últimos, muy riesgosos.
Los aspectos que se deben verificar, son: escritura pública (fijarse que el nombre y datos sean los mismos al de la identificación que entreguen para el acto de la compraventa), pago de predial actualizado del año en ejercicio, fijándose que los datos coincidan con los de la escritura, pago de agua a la fecha (que no tenga adeudos), acta de matrimonio del Vendedor para conocer si está casado por sociedad conyugal o por separación de bienes, a efectos de la comparecencia ante Notario, RFC, CURP, situación de Constancia Fiscal y ubicación (superficie y medidas exacta con sus colindancias) y Certificado de libertad de gravamen de carácter informativo. Si el Vendedor es una persona moral, Acta Constitutiva y Poder (precisar si es de dominio y dado caso, verificarlo en el Sistema Nacional de Poderes para actos de dominio), con la sugerencia de pedir la validación de este último, a efectos de su actualización. También sería importante contar con un plano de ubicación del bien inmueble.
Las nuevas disposiciones federales en materia de prevención de lavado de dinero aconsejan identificar si la compraventa supera el millón y medio de pesos, pues sería considerada “operación vulnerable”.
Tener en cuenta que, a partir del 2014, los Notarios Públicos están obligados a expedir un certificado fiscal digital, para, entre otros, acreditar pago de impuestos y derechos que emitirán como comprobante. Y un informe a la unidad de inteligencia financiera, detallando identificaciones de las Partes, ubicación del inmueble con cable catastral, monto de la operación, forma de pago (transferencia, cheque, o ambas), recordando que solo hasta 8,025 UMAS, equivalente a uno 700 mil pesos (varían cada año) se pueden acreditar con efectivo.
Finalmente, como regla general, a la Vendedora le corresponde pagar el impuesto sobre la renta por enajenación de bienes y a la Compradora, todos los documentos que hemos mencionado anteriormente y pagar los honorarios y demás derechos e impuestos municipales, aunque por acuerdo mutuo los pudieran compartir.
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