Los “Fractional Ownership” como alternativa de negocio.

Conocidos como “propiedad fraccionada”, “multipropiedad” o “propiedad compartida vacacional”, los fractional Ownership son un tipo de inversión en el que el costo del inmueble se divide entre diferentes personas/accionistas individuales, repartiéndose los beneficios que generen, incluyendo el derecho de uso, y el de pasar su patrimonio a sus herederos de forma directa. Sirven tanto para ser utilizadas como uso personal como para obtener ingresos por su alquiler.

Por regla general, este modelo de negocio se utiliza en el sector inmobiliario para compartir la propiedad entre varios compradores que poseen derechos para usar la misma propiedad en diferentes momentos y lugares. Y para ello se apoyan en una “management company” encargada de administrar las propiedades, llevar la contabilidad y gestionar y ofrecer a los propietarios la  opción de intercambiar la ocupación y uso en la propiedad de cada uno de ellos, incluso a nivel internacional, de forma tal que un “propietario fraccionado” pueda intercambiar su porcentaje de propiedad en un apartamento o casa en país diferente, por lo que deberán decidir y programar el tiempo que usarán la propiedad para su uso personal de forma exclusiva, o bien extenderse a familiares, amigos, socios, empleados y el resto del tiempo lo podrán utilizar para alquilar a otros propietarios o a terceros que no lo sean.

Desde el punto de vista legal, al constituirse un grupo de alquiler, se genera un acuerdo para compartir un porcentaje de la propiedad que posee cada inversionista, con los mismos derechos y obligaciones, pudiendo los copropietarios poseer diferentes porcentajes y compartir gastos de administración y mantenimiento, reparaciones, impuestos, seguros, servicios de limpieza.

La diferencia fundamental entre la propiedad fraccionada y la propiedad de tiempo compartido es que con la propiedad fraccionada el inversor posee parte del título en lugar de unidades de tiempo. Al tener una propiedad fraccionada, si el activo aumenta de valor, el valor de las acciones de la inversión también aumenta.

Se diferencia también del tiempo compartido en que no representa un gasto, sino una inversión financiera. El comprador de tiempo compartido no es técnicamente propietario del inmueble; es un activo, pero sin liquidez y por tanto puede perder valor con el transcurso del tiempo (por regla general, entre 20 y 99 años es el periodo en el que se podrá utilizar el tiempo compartido).

Los inversionistas de propiedad fraccionada son copropietarios de un activo cuyo valor tiende a apreciarse en el tiempo, en tanto la posesión de la propiedad nunca expira y los propietarios pueden vender sus acciones con utilidades al pasar de los años. El propietario realmente está invirtiendo en bienes raíces, en lugar de simplemente alquilar la propiedad. En los tiempos compartidos, se paga por el derecho a utilizar una propiedad durante un cierto periodo de tiempo al año, por lo que suelen adquirirse para reducir o eliminar gastos de hotel; no son dueños de bienes raíces que puedan venderse, donarse, depositarse en fideicomiso o heredarse.

En México, desde el punto de vista operativo, el modelo más popular para el uso de una “propiedad fraccional”, es el conocido como “Asignación de Uso”, mismo que puede ser fijo (por mes), flexible (fechas ajustables) o una combinación de ambas. 

Desde el punto de vista legal, este modelo de negocio se regula entre los copropietarios, mediante un CONTRATO DE FIDEICOMISO, en el que las tarifas administrativas y de mantenimiento, también deben tenerse en cuenta al organizar el modelo de propiedad fraccionada de casas de vacaciones (PRC), cuyo mercado tiende a ser un nicho, por lo que actualmente vender sus acciones resulta mucho más difícil que vender una propiedad tradicional.

Para el caso de que los inversionistas sean extranjeros, el proceso de compra se simplifica con la posibilidad de adquirir sus acciones de la empresa mexicana dueña de las propiedades fraccionadas, por lo que se convierte en accionista parcial de una corporación mexicana, sin necesidad de contratar fideicomisos o constituir una empresa en México. Por tanto, no aplican las restricciones establecidas en la Constitución de la República para comprar dentro de las llamadas “zonas restringidas”.

Existen una serie de interrogantes sobre este modelo de negocio en México que debemos responder antes de establecerlo como alternativa de negocio, entre otros:

a).- ¿Qué factible sería constituir una “management company” para que se encargara de la administración de esta alternativa de negocio?.

b).- ¿Cuán factible sería el hecho de compartir dos modelos de negocios inmobiliarios cuando el principal aún está en proceso de autorizaciones ?

c).- ¿Cómo establecer contacto y acuerdos con diferentes Fractional Ownership nacionales y de otros países?.

d).- ¿Existe una asociación de propietarios por estado?

e).- ¿Qué regulaciones hay para la toma de decisiones sobre la propiedad y los espacios comunes, en cada estado y municipio de México?.

f).- ¿ Qué precio de venta se aplicaría por acciones y cuál sería la estructura de costos generales sobre cada propiedad?.  

g).- ¿ Cuál sería el costo por noche de alquiler?.

h).- ¿Qué regulaciones se establecerían para los propietarios en cuanto a sus responsabilidades (pagos mensuales y anuales sobre gastos de mantenimiento, etc. ) y sus derechos (cantidad de acciones a comprar, tiempos para uso personal y para terceros y tiempo para mantener la propiedad-mínimo de 5 años y máximo de 10).

i).-  ¿Quién sería el encargado de administrar el fondo de alquiler de la propiedad?

j).-  ¿Qué restricciones se aplicarían a las reventas?

k).- ¿Quién redactaría los llamados Acuerdos de Usuario; Estatutos, Acuerdos de Propiedad Compartida, Acuerdos de Copropiedad, Acuerdos de Administración o Reglas de Uso.?

En México ya parece ser un hecho de que todos los créditos de los inversores se digitalizarán en el libro mayor público, donde se almacenarán las escrituras de propiedad y las fraccionadas y sus registros, lo cual implicará una mayor certeza jurídica para todos los propietarios al transparentarse las transacciones financieras que realicen en el sistema.

Igual se prevé que en el área de Smart Contracts con blockchain exista una gran oportunidad para las propiedades fraccionadas o alquileres vacacionales, a través de los CONTRATOS DE ALQUILER INTELIGENTES. El contrato inteligente podría enviar automáticamente al arrendatario toda su información de check-in tan pronto como se realice el pago. Esto eliminaría las tarifas de la plataforma de reservas de terceros (por ejemplo, Airbnb o Booking.com), tarifas adicionales de procesamiento de pagos y tal vez incluso notarios. Se registrará en la cadena de bloques parainversión inmobiliaria en México y se formaría un registro permanente y seguro.