“EL FIDEICOMISO BANCARIO COMO FORMA DE ADQUIRIR LOS EXTRANJEROS PROPIEDADES EN MÉXICO, DENTRO DE LA LLAMADA ZONA RESTRINGIDA”. 

Por el abogado Carlos R. Grillo González

Los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo de casas, tierras y aguas en México, a menos de 50kms de mar litoral y 100 de fronteras, según el art. 27, fracción I de la Constitución de la República. Solo se le permite el uso.

Pero, sí pueden adquirir una propiedad mediante un permiso que otorga la Secretaría de Relaciones Exteriores-SER-, y, a través de un Fideicomiso bancario, el cual mantendrá la propiedad del inmueble, aunque el extranjero se queda con los derechos sobre este, al menos por 50 años como mínimo, prorrogables por periodos iguales, indefinidamente.

Para un extranjero, todo Fideicomiso representa una manera legal e inteligente de proteger su patrimonio y asegurar el futuro de sus herederos, al trasladarlos fuera de su jurisdicción legal doméstica, en la que corren el riesgo de que sus activos le sean congelados o embargados, o divididos por divorcio o se pierdan por quiebra, o simplemente, porque los impuestos son mucho más bajos o razonables a los que debe pagar en su país de origen.

Por ello, para evitarse esos riesgos, los extranjeros pueden decidir trasladar sus activos a un Fideicomiso extranjero donde no estarán a su nombre, ni podrán ser, en ningún caso, controlados ni confiscados por su jurisdicción doméstica, pues al trasladarlos a un fideicomiso extranjero, esos activos quedan sujetos a las leyes del nuevo país.

Por otra parte, mediante un Fideicomiso, el extranjero estará garantizando a sus seres queridos una estabilidad económica y financiera a futuro, al poner en manos de un banco FIDEICOMISARIO, la protección y supervisión de sus activos, al tiempo que le garantizará el cumplimiento de su voluntad, a su fallecimiento.

En México, la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito establece la figura del FIDEICOMISO, que en esencia es un CONTRATO que se formaliza mediante escritura pública, en virtud del cual, el extranjero (FIDUCIANTE, FIDEICOMITENTE o dueño del bien), trasmite la propiedad de determinados bienes para que un banco o una persona moral (FIDUCIARIO), que es el Comprador nominal,  autorizados por el gobierno, le administre dicho bien en beneficio de un tercero (FIDEICOMISARIO o BENEFICIARIO), por un tiempo o hasta que se cumpla una condición (Ej. Que se naturalice ciudadano mexicano o se case con un nacional mexicano o se lo venda o ceda a un nacional).

En todo FIDEICOMISO hay tres partes:

FIDEICOMITENTE (el Vendedor);

FIDUCIARIO (el Banco, que es el Comprador nominal), y,

FIDEICOMISARIO (el Comprador real)

Bajo los términos del Contrato, el Banco es poseedor del título, pero sin ningún beneficio. El Banco retiene la escritura para el Comprador, quien es beneficiario. El Banco es el propietario técnico del bien inmueble y está obligado a seguir estrictamente las instrucciones del Comprador.

Al mismo tiempo, como beneficiario del FIDEICOMISO, el Comprador se convierte en propietario legal de la propiedad comprada, CON LOS MISMOS DERECHOS QUE SI OBTUVIERA EL TITULO DE PROPIEDAD DIRECTO. Por tanto, podrá venderla, rentarla, hipotecarla, transferirla como herencia (exento de impuesto), mejorarla y beneficiarse de ella, como mejor le convenga. El Comprador-Beneficiario-Fideicomisario, puede transferir o asignar sus intereses beneficiosos a cualquier persona y guardar las ganancias por concepto de la venta de la propiedad

En el Contrato, se puede designar a un Beneficiario Sustituto, al cual el FIDEICOMISO le entregará el inmueble sin necesidad de juico alguno, en caso de muerte del propietario.

El FIDEICOMISO se termina o extingue si el propietario se naturaliza como ciudadano mexicano. En este caso, dejaría de pagar las anualidades y se le da una nueva escritura como mexicano.

Hay dos limitaciones en el uso del FIDEICOMISO:

a) La compra de cada inmueble conlleva un FIDEICOMISO por cada propiedad, aunque si son varias, se puede hacer en una sola escritura;

b) los lotes no pueden ser mayores a dos mil m2.

Si le vende a otro extranjero, se extingue el FIDEICOMISO, aunque se puede usar el mismo permiso haciendo una cesión de derechos (cambio de nombre).

REQUISITOS BÁSICOS:

– Pasaporte

– Comprobante de domicilio de su país

– Forma migratoria

–  Datos de la propiedad

Firma del solicitante o su representante legal o apoderado especial.

Si fuere persona moral, deberá acompañar su escritura constitutiva de origen y si no estuviere en español, tendrá que ser traducida y por perito oficial.